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深度丨一文读懂房产税的四大问题

2018-9-18 19:12     发布者: 欧逸雅 评论 0 查看 1492
前 言 房产税由来已久,每年都会被拿出来讨论一段时间,对于可能产生的影响更是众口铄金,但事实上并非所有人对其都有充分的了解。 本文将围绕以下四个问题展开深入分析: 1 行业内趋势性认为房产税的出台能够降 ...

前 言

房产税由来已久,每年都会被拿出来讨论一段时间,对于可能产生的影响更是众口铄金,但事实上并非所有人对其都有充分的了解。

本文将围绕以下四个问题展开深入分析:

1

行业内趋势性认为房产税的出台能够降低房价,或是填补地方债务巨坑,又或是能够调整社会资源配置方向,提高资源利用率,为此我们将基于一定的假设,对房产税的征收总量(主要针对住宅)进行预测,分析全方位征收房产税对政府财政缺口的贡献率,土地出让金的替代度以及可能对居民的生活增加的负担等等;

2

房产税被提及频率明显提高,房产税的出台也具有一定的确定性,房产税的文件出台相对容易,但是其全面执行是否为易事,其中又将面临哪些困难和挑战?

3

房产税是对房产持有环节征收的财产税,如果真的要出台房产税,针对居民的各种税收和房地产行业内调控政策是否需要调整?中国的各能级城市的基本面及房地产市场发展现状差异甚大,如何在各城市间因城施策?仅对每年新增的房屋进行征税是否合理?

4

房地产行业的长治久安关系到国计民生,房产税势单力薄,如何构建有效系统,成功保障房地产行业的健康稳健发展。

同时,为了让大家对房产税有更加清晰全面地认识,我们将在文章最后附上房产税定义、房产税与房地产税之间的关系,行业内对于房产税的认知误区,以及国际上对于房产税的征收经验。

核心摘要

一、征收房产税的影响有多深,

范围有多广?

从上海和重庆两市房产税的试点情况来看,每年房产税征收总额占地方一般公共预算收入的比例维持在3%的范围内,对地方财政收入的贡献作用不大。

同时,我们对全面征收房产税后可能征收的房产税收入总额进行了测算,全年房产税收占地方公共预算收入的比例不足12%,占土地出让金收入的比例低于30%。假设房产税收入完全替代土地出让金收入,那么城镇人口人均每年需要缴纳6146元的房产税,占据城镇居民人均净收入的51%,这将给城镇居民增加沉重的负担。在城镇人口人均住房面积30平米的假设下,如果房产税完全替代土地财政,那么房产税征收税率为5.5%,这可能与核心城市房价涨幅相差深远,预计也难以有效打击房产投机投资性需求。

决定房价的通常是供给、需求和货币,房产税无法决定供给需求,也无路径影响货币走势,因此无法成为调整房价的工具。

如果说希望通过征收房产税来实现社会资源的分配方式和方向,其作用可能也是有限的,房产持有环节增加的成本最终料将转移到无房阶层身上,进而进一步拉大居民间的差距,提高基尼系数。

二、短期内,房产税全面执行仍面临严峻挑战

除了技术问题外,房产税的出台和全面执行还需考虑许多客观问题或者还需克服众多难点。首先,当前中国的社会阶层结构决定了中国尚未形成有效的纳税群体,纳税需求难以充分满足;其次,全方位征收房产税的难度大,代价高,最终可能无法将房产税有效收缴,即使能够强制将房产税收上来,收到的税可能也无法覆盖收税成本;最后,在社会群体结构尚未完全情况下,强制性征收房产税或将引致更深层次的社会变革,这也将对中国的内需形成巨大冲击。

三、房产税将会怎么征?

当前居民的税收负担相对较重,包括房地产行业内和外的各种税收,如果不对税收体系内各种税收进行重新厘定,再另加房产税,那么将对居民施加沉重的税负压力,这势必不利于消费升级的顺利实现。当前,多数城市特别是核心城市处在政策的压力调控下,其房地产产市场的成交并非正常态,限购、限贷等政策也只能在短期内对房地产市场发展起到作用,难以长久发挥作用,而房产税的作用更长久、更持续,如若以长期的房产税换得短期的限购政策的退出或许能更好的维持房地产行业的正常秩序,限购放开,有能力购房者为资产的持有付费,那也理所当然。对于房产税的征收要综合考虑各能级城市基本面之间的客观差异,因地因时施政。如果仅仅将增量房屋作为收税标的也非明智之举,(二手房)存量房,房改房、共有产权房、拆迁补偿房都应该列入收税标的范围。

四、“四管齐下”构建长效体系,

保障房地产行业长治久安

房产税出台的主要目的在于维持房地产行业的长治久安,但仅仅房产税而言,其势单力薄,需要“房产税、分税制改革、长租公寓、B2G”四管齐下构建长效体系,才能真正保障房地产行业的健康、可持续发展。

目录

一、征收房产税的影响有多深,范围有多广?

1、房产税总量有限,无法解决地方财政缺口

1.1上海和重庆房产税的年收入有多少?

1.2房产税是否能成为政府土地财政的替代方式,成为填补地方财政缺口工具?

1.3如果房产税取代土地财政,购房者将怎么办,房价又会有何变动?

2、无法影响供需及货币走向,房产税不是调节房价的方式

2.1单靠房产税能否影响房价?

2.2房产税是否会对房屋成交量形成抑制?

3、单靠房产税无法实现社会公平性

4、房产税出台会有哪些影响

二、短期内,房产税全面执行仍面临严峻挑战

1、征税群体规模尚小,无法支撑纳税需求

2、大范围征税的难度大、代价高

3、贸然大范围征收房产税或将引致更深层次的改革问题

4、房产税会出,但短期全面执行难度较大

三、房产税将会怎么征?

1、“长期”换“短期”,政策对冲,有房者自主交税

2、各税种重新厘定,平衡纳税人税务负担

3、因地因时制宜,保障居民合理利益

四、“四管齐下”构建长效体系,保障房地产行业长治久安

1、分税制改革——解决财政缺口问题

2、B2G模式——国家引导企业服务实体经济

3、长租公寓——打破消费惯性,缓解住房需求

4、房产税——不可少,但短期全面执行难

附:房产税存在认知误区,房产税⊂房地产税

1、房产税的认知误区

2、什么是房产税?房产税属于财产税

2.1中国的房地产税与房产税

2.2房产税的国际经验

一.

征收房产税的影响有多深,

范围有多广?

市场上对于房产税出台后的所能产生的作用众说纷纭,或可以解决地方财政缺口,或可以降低房价;又抑或是可以让社会更公平,人民更幸福等等,但是房产税真正出台到底有什么影响呢,影响的范围会有多广,影响的程度有多深?

1、房产税总量有限,无法解决地方财政缺口

1.1上海和重庆房产税的年收入有多少

根据2016年统计年鉴数据,2016年全国的房产税收入约为2221亿元,占营业税、企业所得税和个人所得税的比例分别为19%、8%、22%。

表:中央和地方一般公共预算主要收入(亿元)

数据来源:2016年国家统计年鉴,亿翰智库

从2011年至2016年上海市和重庆市房产税征收税额来看(主要针对居民住宅征收,而且条件宽松),虽然房产税总额保持上行态势,但是其绝对量维持相对低位,上海市的房产税税收收入维持在200亿元以内,重庆市维持在60亿元以内。

2016年,上海市全年房产税收入为171亿元,占营业税、企业所得税和个人所得税的比例分别为20%、13%、29%,对上海市地方一般预算收入的贡献率仅为3%。重庆市2016年房产税收入对政府一般公共预算收入的贡献率为3%。这是什么概念呢?上海将于2020年开通的18号线工程总投资457.37亿元,而2016年征收的171亿元的房产税仅够修建18号地铁线的1/3里程。

图:2011年-2016年上海市房产税收入走势(亿元)

图: 2011年-2016年重庆市房产税收入走势(亿元)

表:2016年上海和重庆的一般公共预算主要收入(亿元)

数据来源:2016年国家统计年鉴,亿翰智库

1.2房产税是否能成为政府土地财政的替代方式,

成为填补地方财政缺口工具?

1994年分税制改革后,地方政府的事权和财权出现了明显的错位,中央政府将大额收入来源收归,地方政府缺少有利的收入来源,但是在政绩考核的压力下,地方政府只能通过举债来进行基建、投资和民生工程建设。2017年城镇基建投资额高达17.3万亿,占全年GDP总量的21%,我们预计2020年城镇基建投资完成额将达到23万亿。

图:2008-2020年城镇基建投资完成额(万亿)

作为土地公有的国家,土地出让金成为地方财政收入的最大来源,通常占政府性基金收入的80%左右,而土地资源有限,政府的土地财政模式不可持续,同时土地收入的波动性较大,因此靠出售或抵押国有土地来获得资金的方式具有极大的不确定性。那么,房产税是否能成为政府土地财政的替代方式,成为填补地方财政缺口工具?

图:2010-2017年地方政府土地财政依赖度

图:2017年典型城市土地财政依赖度

在讨论房产税是否能够解决财政缺口问题时,最直观的方法就是测算全年所能征收的房产税有多大体量。我们假设房产税划入地方税范围内,中央不抽取收入份额。

为此,我们将采用以下方法计算每年全国可能征收的房产税总量:

✔征税对象:拥有住房的城镇居民,农村人口拥有的住房不在房产税征收对象范围内。城镇居民住房面积=城镇人口*人均住房面积=总人口(P)*城镇化率(ur)*人均住房面积(s),人均住房面积分别取30平米、35平米、40平米三种可能。

✔征税优惠:根据上海和重庆的房产税试点来看,对于房产税的征收都拥有一定的优惠政策,各城市也均设定了一定的免征面积,据此,我们也对征收对象的住房面积设定一个征收面积比例(sr),sr∈[0.5,1],当sr=1时,表示无免征面积。

✔计税依据:房屋市场交易价格的一定比例,参考上海房产税施行标准,取交易价格的70%;

房屋价值评估的标准:房屋评估值(V)=全国商品房成交均价(p)*房屋面积(S),因此税基=房屋评估值(V)*70%。

✔税率:参照上海、重庆和国际税率标准,税率tr∈[0.4%,1%],全国商品住宅纳税总额=总人口(P)*城镇化率(ur)*人均住房面积(m)*征收面积比例(sr)*全国商品住宅房成交均价(p)*70%*税率(tr)。

在当前行业内对于房产税的各种论述中,2020年似乎成为房产税出台的关键时间点,因此为测算2020年全国所能征收的房产税总额,我们先对2020年商品住宅成交情况、城镇化率、地方政府一般预算收入进行测算。

图:2013-2020年商品房成交走势

图表: 2013-2022年商品住宅成交走势

图表:2013-2020年中国城镇化率走势

图表:2013-2020年地方政府一般预算收入走势

下面我们将在各种假设下,对2017年、2020年全国范围内可以征收的房产税(主要针对商品住宅征收)总体量进行测算。

(1)2017年房产税征收总量

情形1:假设居民人均住房面积为30平米,2017年全国商品住宅成交均价为7613元/平米,全国总人口13.9亿,城镇化率58.52%,因此城镇居民住房面积总量=13.9*58.52%*30= 224.03亿平,税基=224.03*7613*70%*sr。当无税收优惠,并且税率为1%时,即(tr*ur)=(1%*1)时,2017年全年所能征收的房产税总量约为1.3万亿元。我们取各税率和免征面积假设下所能征收的房产税总量的中位数(Median)作为最终所能取得的房产税总收入,即7803亿元。

表:(tr*ur)假设下,全年房产税征收总量(亿元)

情形2:假设居民人均住房面积为35平米,城镇居民住房面积=13.9*58.52%*35= 284.7亿平米。当无税收优惠,并且税率为1%时,即(tr*ur)=(1%*1)时,2017年全年所能征收的房产税总量约为1.52万亿元。各税率和免征面积下所能征收的房产税总量的中位数(Median)为9103亿元。

表:(tr*ur)假设下,全年房产税征收总量(亿元)

情形3:假设居民人均住房面积为40平米,城镇居民住房面积=13.9*58.52%*40= 325.37亿平米。当无税收优惠,并且税率为1%时,即(tr*ur)=(1%*1)时,2017年全年所能征收的房产税总量约为1.73万亿元。各税率和免征面积下所能征收的房产税总量的中位数(Median)为10404亿元。

表:(tr*ur)假设下,全年房产税征收总量(亿元)

(2)2020年房产税征收总量

情形1:假设居民人均住房面积为30平米,2020年全国商住宅成交均价为8898元/平米,全国总人口14.12亿,城镇化率62.2%,因此城镇居民住房面积=14.12*62.2%*30= 263.4亿平,税基=263.4*8898*70%*sr。当无税收优惠,并且税率为1%时,即(tr*ur)=(1%*1)时,2020年全年所能征收的房产税总量约为1.52万亿元。各税率和免征面积下所能征收的房产税总量的中位数(Median)为9120亿元。

表:(tr*ur)假设下,全年房产税征收总量(亿元)

情形2:假设居民人均住房面积为35平米,城镇居民住房面积=14.12*62.2%*35= 307.24亿平米。当无税收优惠,并且税率为1%时,即(tr*ur)=(1%*1)时,2020年全年所能征收的房产税总量约为1.77万亿元。各税率和免征面积下所能征收的房产税总量的中位数(Median)为入10640亿元。

表:在(tr*ur)假设下,全年房产税征收总量(亿元)

情形3:假设居民人均住房面积为40平米,城镇居民住房面积=14.12*62.2%*40= 351.14亿平米。当无税收优惠,并且税率为1%时,即(tr*ur)=(1%*1)时,2020年全年所能征收的房产税总量约为2.03万亿元。各税率和免征面积下所能征收的房产税总量的中位数(Median)为入12160亿元。

图表:在(tr*ur)假设下,全年房产税征收总量(亿元)

通过估算可知,每年全国征收的房产税收入数额有限,占政府公共预算收入和土地出让金的比重不足12%、30%,在多数城市土地财政模式无法长久持续的情况下,房产税更无法替代政府的土地出让金收入,因此房产税对于缓解财政压力的效用可能也极其有限,因此真正要解决地方政府的财政缺位问题,单靠房产税无法从根本上解决问题,还是得从根本上解决税收体制的问题。

2018年7月31日,中央政治局工作会议提出“把补短板作为当前深化供给侧结构性改革的重点任务,加大基础设施领域补短板的力度”,这意味着未来政府将在基建板块上投入更大精力,但基础设施领域的投入如何解决?政府为了一些基础设施的建设已经债台高筑,靠房产税吗?显然房产税能力有限。根据测算,房产税收入占基建投入的比例最高为6.0%,相对基建投入来说,房产税的总量可谓是杯水车薪。

表:房产税收入与政府公共预算收入、土地出让金等的比较

假设房产税完全替代土地出让金收入,在人均住房面积30平米的情况下,房产税的税率将达到5.5%,这对普通城市,特别是经济不甚发达的小城市购房者而言无疑是沉重的负担,若房价涨幅低于房产税税率,对房屋持有者而言,住房则会由资产变成负债,肯定抛之而无不及,如此一来,房产税将成为房屋库存去化的掣肘;而核心城市每年房价的涨幅难在此税率值之下,这很难让核心城市房屋资产配置趋势发生根本性改变,难以有效遏制房地产行业投资投机行为。

表:若房产税替代土地财政后,税率变化情况

1.3如果房产税取代土地财政,购房者将怎么办,

房价又会有何变动?

退一步说,如果房产税能够替代土地财政,那么作为房产税的直接贡献者——城镇居民将增加多大的负担?

为此,我们以2017年数据为基础进行了测算。分别假设房产税对土地出让金收入有不同的替代程度,进而测算城镇居民的房产税税负压力。

通过测算,我们发现,当房产税对土地出让金的替代系数分别为80%、90%、100%时,城镇居民人均年房产税缴纳额分别为4917元、5532元、6146元,这占城镇居民消费后收入的比例分别为41%、46%、51%,这是什么概念呢?除了日常消费,居民几乎把一半的钱都用来交房产税了,居民没钱了,生活幸福感也没了,社会问题自然会接踵而来。

表:2017年房产税占居民净收入的比重

另外,退一万步说,如果房产税真的替代了政府的土地出让金收入,甚至填补了地方政府的财政缺口(当然,这属于小概率事件),那么地方政府推地的意愿是不是更小了,土地供给减少,房企拿地的难度是不是又会提高,房企又将采取怎样的方式拿地?土地的成本是不是又得上行,地价决定房价,地价上行后,房价是不是又得跟着水涨船高,最后增加的成本是不是又得回到购房者身上?众多问题待解。

我们认为,如果房产税真的目标在于填补地方政府债务缺口(这不现实),那么也必将在其他方面进行商榷,拟定相互平衡的方案,如在其他税收上进行让步,又或者是极端的情况,中央政府给予居民一定的支持(这在本质上是中央为地方政府的债务买单,为地方政府兜底,这种情况不会发生)。

2、无法影响供需及货币走向,房产税不是调节房价的方式

房地产行业多参与方谈房产税色变,最根本的原因在于认为房产税将成为调整房价的工具,普遍认为房产税出台后,房价将大幅降低。然而通过比较上海、重庆,发达国家出台房产税后房价的表现可以发现:房产税出台后并未使房价下跌,即使对于房价短期内具有一定调节作用,但是长期内也无明显影响,一些发达国家出台房产税后,房价非但没跌,还出现了明显的上涨。那么房产税是否能够影响房价,那么房产税调控房价的机制是什么呢?

2.1单靠房产税能否影响房价?

单纯希望依靠房产税解决政府的财政缺口问题可能难以实现,认为房产税能降低房价也有点牵强,最直观的感觉是,上海和重庆推出房产税试点这么多年来,房价并没有出现下降趋势。

上海属典型的一线城市,其房价一直维持在高位;而实行房产税试点后,重庆的房价在一定时间内没有上涨也不是因为房产税,而主要是因为重庆的住房供给量过大,需求跟不上供给,房价想涨也无力。

表:重庆市商品住宅成交均价及销供比

如果说房产税能够降低房价,那么其作用于房价的机制是什么呢?本质上而言,影响房价走势的因素主要是供给、需求和货币,房产税只能增加房地产持有环节的成本,供给、需求有其自身发展规律,房产税不会对供给和需求产生影响,同时房产税也没有路径影响货币走向,无法引导资金进入或流出房地产市场,因此,即使出台房产税,其目的可能也不在于降房价,通过观察发达国家(如美国)的房产税征收情况可以发现,发达国家征税后将税收用于社区的建设,取之于民,用之于民,这样一来呢,房屋的配套更加完善,房价就更没有下跌的可能了,因此就出现了房产税征收量与房价上涨之间的正向联动关系。

2.2房产税是否会对房屋成交量形成抑制?

从重庆出台房产税前后商品住宅成交量走势可以发现,实行房产税后,重庆市2012年全年商品住宅成交量同比增速减缓,之后全年商品住宅成交量并未出现下跌,而是保持稳定上行态势。

图:2010-2017年重庆商品住宅成交量走势(万平米)

房地产行业具有典型的金融属性,资本逐利的本性决定了在房价不跌的情况下,购房者对于房屋的配置意愿很难减弱。既然房产税不能影响商品房的价格,那么也就无路径影响商品住宅的成交量。

3、单靠房产税无法实现社会公平性

如果说利用房产税降低房价的目的无法实现,那么房产税是不是可以实现社会的公平性?如果说为了公平起见,我们仅针对富裕的中产阶级征收房产税,穷人则列为免征范围,最后将收来的税收用于提高低收入阶层的生活质量和水平,并降低低收入人群的生存成本。这样的设想极其美好,可是实现起来却很难。举例而言,在大城市谋生的普通工薪阶层多数无法购置属于自己的住房,因此只能租赁房屋,很多大城市的房东可能拥有不少于2套住房,如果向其征收房产税,那么房东真的会愿打愿挨吗?羊毛出在羊身上,最后的成本或将再次回到普通低收入者身上,存量财富转移的目标将无法实现,社会的不公平性料将加剧恶化。

4、房产税出台会有哪些影响

房产税的影响其实是有限的,总量有限使其无法成为填补财政缺口的有效方式;无法影响供给及需求关系和货币走向决定了房产税不存在调节房价的机制。

如果说房产税会造成什么影响,那可能会产生预期的风险,对房产税未来进程、具体实施的细则、执行的力度等等的猜测使得各方出现不同的心理预期。

基于对房产税相关进程的预期,不同能级城市可能会出现不同的影响。对于三四线城市而言,房产税增加了房产持有环节的成本,可能不利于三四线城市“去库存”进程。三四线城市本身就不存在发达的二手房市场,在一些非核心城市边界的三四线城市,房屋的投资属性并不那么明显,如果出台了房产税政策,可能会将原先置业的可能性抹杀。

对于一二线城市(主要指核心一二线城市),房产税的出台是不是能够改变住房供不应求的现状,促进资产的优化配置?当然,一二线城市住房的金融投资属性浓厚,房产税的出台虽然在一定程度上增加了房屋的持有成本,但若相比房价涨幅,房产税的税率较低时,房产税的出现并不能将用于投资的房屋挤入市场,无法实现资源的进一步优化配置。当然,还可能将成本转嫁到没有住房的居民身上,这样房产税的将成为资本化的工具助推房租或房价的上行。2018年中央政治局会议提及“坚决遏制房价上涨”是一个信号,中央对于房价上涨的容忍度降低,房价只能被遏制,即使是缓慢的涨也不行,如果未来某天房价静止在某个水平,不再快速上涨,那么房产税的征收是不是有可能逼着核心城市的房屋资产由资产转化为负债,这将不利于房地产行业的健康发展和社会的安定有序。

二.

短期内,房产税全面执行仍面临严峻挑战

从上海和重庆房产税试点至今,行业内对房产税出台的各种猜想和说法就未曾停息:到底房产税是不是真的能出来,什么时候能出来。从目前各方面条件来看,房产税的出台是确定的,只是时间的问题和具体方案的选择,但是全方位执行仍面临严峻挑战。

1、征税群体规模尚小,无法支撑纳税需求

➡当前,中国中产阶级群体尚未形成庞大规模,即纳税的对象群体无法支撑纳税需求。如果说,不将纳税的对象全国化,只将纳税对象锁定在中国所谓的中产阶级身上是不是个优质的选择?而事实上当前中国尚未形成“中间大,两头小”的橄榄形社会结构,中国所谓的中产阶级群体尚未达到一定的规模,对其征收房产税的难度太大了,中国的医疗保障体系还不够健全,考虑到交了税之后,收入所剩无几,未来的生活怎么办呢?拿什么支撑未来的生活?

另外,所谓的中产阶级真的会心甘情愿的缴纳房产税吗?理想与现实可能会相差甚远。中国不同于发达国家,如美国、德国等,国外的房产多数为房屋所有者私有,征收房产税为提高房屋周边的公共设施等,最后是还政于民,房屋所有者可能是最终的受益者,反正资产是居民个人长期拥有,你收就收吧,房屋所有者从交税中可以获得看得见回报(终究是为自己的资产交税)。但是中国不同,中国的土地资源均归国家所有,普通居民只是拥有土地的承包权和使用权,而不具有所有权。住房普遍70年产权,50年产权,也就是说,产权到期后,房子的所有者也不知道是谁,交了税无法看到实实在在的利益,为什么要交呢,我为什么要为他人的资产付费呢?人的本性都是利己的,为其他人的利益买单是人们所不愿意的,再者说,既然房产税属于持有环节的财产税,但这个资产我并不持有,只是签着合同的长期租用,有什么理由和意愿去交呢。

还有一点,对所谓的中产阶级征收房产税,可能会引发其极大的不安全感,使其萌生出逃国外的想法,这将对中国的内需造成巨大的冲击。而当前,中国经济正处于转型升级期,经济发展的质量被提高到一定高度,同时与美国的贸易战也在不断演化升级中,2018年2季度中央政治局会议提出“财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更大作用”,国家的政策调整要基于内需扩大的基础上,因此对内需形成冲击的行为于国家,于社会而言都是百害而无一利的。

2、大范围征税的难度大、代价高

大范围征收房产税的代价和难度很大。首先,对所有住房征收房产税,必须要对所有住房有全面深入了解,如实现不动产登记、全房联网,不动产价值评估等,而这在短期内就很难实现。

其次,要实现大范围的房产税的征收,必然需要巨大的团队,期间需要耗费的人力、物力成本是巨大的,而且未必有明显成效。这就类似当年对于农业税的征收,收税的难度大(农民的收入本来就不高,纳税的意愿必然不强),组建团队的成本高昂,最后收到的税收收入总量可能连收税的成本都覆盖不了,得不偿失,最终结果是农业税被取缔。

最后,中国的土地公有制决定了房屋存在产权期限限制,如此一来,购房者就容易产生一种心理:房屋产权到期后,房子就不是我的了,我为什么要交税,况且我并不会从中受惠,即使收的税收款项用于社区建设(最终将物业增值的收益通过税收的形式收回),但是这种受惠的时间也是有期限的,便没有了交税的动力。种种因素叠加,想要在全国范围内征收房产税的难度不言而喻。

3、贸然大范围征收房产税或将引致更深层次的改革问题

房产税的征收不同于我们个人所得税的征收,个人所得税是银行代扣代缴的,我们到手的收入就是净收入,这样的征税方式于我们而言,我们是被动且无感的,我们更多的关注点在于到手的收入(至于哪种税交了多数,没有太多的关注嗯)。房产税不是这样的,是把你口袋里的钱再拿出来,这点有重大的不一样,为什么呢?很多城里人为了买房可能需要承受很大的压力,也不排除有些城里人因为拆迁获得了房子,但是却没有什么收入,他们用什么去交这个税呢?如果再往小一点的县城看,居民的收入本来就不高,你再让他交房产税,他拿什么交呢?欲从大家已到手的收入中再拿出一部分来交房产税无异于让大家割肉,大家的反感和抵触心理可想而知。

当然,即使购房者顺利缴纳了房产税,不排除中产阶级会萌生“我交税,我就是大爷,我得当家作主”的想法,这可能会带来更深层次的改革问题。

4、房产税会出,但短期全面执行难度较大

行业对于房产税的论述不是凭空出现,多年来关于房产税的讨论更是层出不穷,只是在近几年(特别是2017年后)讨论更频繁,但目前核心点仍然停留在文件描述层面,实质性进展仍然不足。

2017年财政部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税,明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。2018年十三届全国人大一次会议副秘书长、发言人张业遂在答记者问时表示,房地产税立法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草,目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。

表:历年房产税相关文件及论述

中国现阶段的城市分化相当严重,即使房产税出台,其试点的城市选择(大范围铺开,还是优先选择某些城市试点等等)、税率的制定(统一税率还是一房一率等等)、收税标的的范围(所有的房子都收,还是设定一定的标准,符合标准的住房才征收,增量房与存量房之间征收方式的选择等等)都需经过严格的程序制定。

即使是现在可以大范围铺开的征收房产税,核心一二线城市与三四五线城市的标准也无法轻易决定,难存在适用所有的统一法则。富人希望根据住房的套数来征收房产税,而穷人更希望按住房的面积征收房产税,为什么呢?如果富人和穷人都有一套房,而富人一套住房的面积是400平米,而穷人的住房可能只有90平米,如果按套数来征收,那么政策肯定是更偏向富人的。如果按面积来征收,相应的穷人的小房子肯定交的税收相对少。众多难题亟待解决,房产税全年执行的道路漫漫。

假设未来房产税真的能出来,也将是先试后行的过程,可能是新房新办法、老房老办法的方式,这种方式相对比较合理,因为土地拍卖时就已经知道这幢房子会附带房产税,可能会调整房价,会使房价的支付结构发生变化,如果在税后的大情况下去突兀地增加房产税,而且在征收土地出让金的基础上还去征收房产税,消费者是不愿意承担如此巨大的附加成本的,因此如果是土地出让金和房产税双重征收的话,房产税全面推行的阻力可能会比较大。如果某天能够在土地出让金或在其他税费方面厘定新的标准(当前中国的房地产税在各环节存在一定的结构性不均衡,在开发和交易环节的税负较重,而在持有环节的税收类型较少,税负较轻,房产税可作为房地产税结构性调整的工具,平衡房地产开发、持有、交易等各环节的税收负担,当然各个环节的税率等也需重新厘定,以此减轻交税者的税收压力,否则在原有高税收负担的压力下,再新增房产税,纳税者的负担势必更加沉重,不利于实现社会稳定和人们美好生活理想的实现),又或是在资产权属上做出新的界定(如延长房产权限等,产权期限延长后,对于交税者而言是在分期的为自己购买的资产付费,这样有利于房产税的顺利推进),推行房产税的难度或许能够适度降低。

当然,房产税是属于地方税还是中央税抑或是地方中央共享税,这可根据实际情况而定,可以完全纳入地方税范畴,也可主要由地方政府收纳绝对份额,少量份额中央收归,用于支持经济欠发达地区经济发展,进而缩小区域间差异。

无论房产税什么时候出来,能不能出来,其目的都只是在于更好的稳定房地产行业。至于什么时候出来,等一切条件成熟,房产税的出台和全面执行也就顺理成章了。

三.

房产税将会怎么征?

十九大提出要建立长效机制,其中长效机制主要包括土地,财税等方面内容。为了建立房地产行业的长效机制,各方的努力都必不可少,房产税作为房地产税大范畴内的税种,对其的开征具有明确性,也就是说房产税一定会征,只是全面开征的时间问题。目前市面上对于房产税的各种论述层出不穷,包括开征的时间、作用、范围、方式等等,那么房产税未来到底会怎么征呢?

1、“长期”换“短期”,政策对冲,有房者自主交税

然而,当前的现状是政策压了核心城市商品住宅的成交,部分的潜在购房者从商品房市场转向长租公寓领域,加之政策对长租公寓的支持力度较大,多方资本均进入了长租公寓市场,而政策难以面面俱到,目前就有多数城市的房屋租金呈现明显上涨趋势,这在一定程度上提升了居民的生活成本,这样的现象本质上是存量资金的再分配,不利于经济的发展和社会的稳定,而且生活成本提高后可能会占用本来用于其他消费的资金。

限购政策限制了购房者加杠杆投机炒房的资格,但是也在一定程度上压制了部分刚需购房者的住房需求(类似户籍政策限制了个人购房的自由选择),这种政策作用相对短期,只是将购房者的购房需求在时间上往后顺延,不是维持房地产长久稳定秩序的最佳方式,为维护房地产行业的长久健康发展态势,需要更加长期化的政策支撑。

房产税如果出台,则是在原有税负的基础上增加了购房者的负担,但在限购等政策的影响下,核心城市的商品房及商品住宅成交情况并不乐观,这样就在无形中给房产税征收设立了障碍物。若是在这些城市执行房产税政策,则可能会在其他房地产政策上进行协调放松,放开限购,为居民购房大开方便之门,然后对居民房产增值的部分征收房产税,相当于对购房者征收资产利得税,类似我们现今流行的个人所得税,也在一定程度上对冲房产税政策带来的影响。同时,当前补丁式的政策衍生了负外部性,限购政策将部分真正的刚需购房者拒之门外,核心城市想要通过长租公寓分散购房人流,这迫使部分必须通过公寓实现住房需求,由于对长租公寓绿色通道大开,许多长租公寓品牌及中介平台争抢收购房源,形成了房源的竞价拍卖机制,价高者得,长租公寓经营方获得房源的成本提升,必定会在其他方面将增加的成本转移给无能力或无资格购房的刚需购房者,这样最终被收割的只能是刚需客,而在一定意义上保护了机构或个人投资者。

从拼多多的崛起可以看出,当前中国居民的消费结构有待升级,拼多多为何能够崛起?主要因为中国的“穷人”太多了,消费还没有达到一定水平,拼多多则主攻这类低收入人群,其APP上商品价格低廉,活跃用户主要集中在低能级城市,其用户数及活跃用户人均年度支出增长迅速,其2018年中期业绩显示,截至2018年6月30日,过去12个月活跃用户数为3.44亿人和活跃用户人均年度支出为763元,同比增幅分别为245%、98%,而起步较早的京东截至2018年6月30日的过去12个月的活跃用户数为3.138亿,较截至2017年6月30日的2.583亿年度活跃用户数同比增长21.5%。而高能级城市对拼多多APP的使用并不普遍,而更倾向于使用京东、网易考拉等被看作更高端的网上购物平台。

图表:拼多多LTM(过去12月)活跃用户数及活跃买家年度人均支出

限购放开,让有资格有能力购房的人群选择购房,这也将部分原先无资格购房的人群尽早解决购房需求,保障基本住房需求,并将用于购房之外的可支配收入用于其他方面的消费,服务国家消费升级的战略需求。

资本具有天生的抵押属性,而且资本必然为资本作抵押,一旦初始资本积累完成,未来将产生持续不断的现金流,也即是源源不断的税收收入,税收再进一步抵押,加速积累、循环,最终形成资本流动的闭环,资本生资本,土地财政的模式本质上不就是以土地作为抵押进而成功融资的吗,通过抵押土地获得资金后,政府可用资金进行如机场、高铁等方面的建设,未来将为政府(国家)贡献持续稳定的收入,但鉴于土地的有限性,土地抵押注定不能成为资本积累的永久原始基础,而购房者的资产(住房)将成为资本积累的基础资源。购房者购买房屋后,将获得政府提供的优质资产服务,如教育、医疗、交通等服务,购房者享受了优质的服务,必然要为服务支付相应的费用,政府便因此获得了一定的报酬(房产税税收)(政府通过税收的形式将物业的增值收益收回),这样的方式代替了土地财政(一次性收取土地70年的使用费)这种一劳永逸的方式,让政府的收入更具持续性。

2、各税种重新厘定,平衡纳税人税务负担

目前房地产行业内,房地产税种类繁多,从土地获取,房屋开工建设,销售,持有等各个环节均有不同种类的税种,企业、居民的税收负担相对较重。如果仍在原有税负基础上无端增加房产税这一税种,无疑有重复征税的嫌疑,同时这将进一步加重居民的生活负担,剥夺居民美好幸福生活的权利。

当然,还有很重要的一点,中国的土地属于国家公有,也就是说居民只拥有房屋70年的使用权,而不具有所有权,也就是说付费在一定时间内使用这个房屋,期限一到,房屋的使用者不知道会是谁,自然不愿再为此额外付费。假如可以延长房屋产权,那么现在所要缴纳的房产税就是提前分期为以后的资产使用付费,这样居民对于房产税征收的抵抗情绪也会相对缓解。

当然,如果其他环节的税收不重新厘定,居民的税收负担加剧,这会不会在一定程度上成为“消费升级”的掣肘,反向影响社会消费品零售总额。当在居民原有税收负担的基础上再度将原先可能用于其他消费的收入用于缴纳房产税,那么是否会引致“消费降级”呢?(目前社会消费品零售总额按年已呈现递减趋势,2017年年末同比增速已经降至10.2%)

图:2009-2017社会消费品零售总额走势

除了房地产税范围内的税收之外,居民还有其他方面的是税收需要交纳,包括个人所得税,财产税等等,如果房地产范围内外的各种税收不经过重新的整理调整,再在房地产行业新增房产税的话,那么征税的难度或将非常大。目前,中国已经开始在进行税收的调整,2018年个人所得税修正草案出台,对于个税的调整主要包括三个方面:个税起征点提高到5000元,低档税率适用范围扩大,把教育、医疗、住房、养老等支出设为专项附加扣除。

一、个税起征点调整。

2018年10月1日,开始实施5000元的个人所得税起征点,即居民的日常薪资缴纳了五险一金后,剩下部分不超过5000元不需要缴纳个税。工资是多数居民获得稳定持续收入的最重要的方式,也是最重要的生活来源,个税起征点调整后,受益人群范围将更广。

二、税率级次变动。

除了个税起征点调整外,此次个税修正案也对税率级次进行了相应修改。

表:税率级次变动(综合所得)

注1:本表所称全年应纳税所得额是指依照本法第六条的规定,居民个人取得综合所得以每一纳税年度收入额减除费用六万元以及专项扣除、专项附加扣除和依法确定的其他扣除后的余额; 2:非居民个人取得工资、薪金所得,劳务报酬所得,稿酬所得和特许权使用费所得,依照本表按月换算后计算应纳税额。),股息、红利所得,财产租赁所得,财产转让所得和偶然所得,适用比例税率,税率为百分之二十。”

三、专项抵扣。

专项抵扣是此次个税修改案新增内容,将在2019年1月1日开始执行。专项扣除是指月收入扣除社保,再扣除这些专项扣除费用之后的部分再交税。专项扣除的费用主要包括住房贷款利息、住房租金、子女教育支出、继续教育支出等等。排除实施困难外,对于专项抵扣项目的设定将在一定程度上减轻居民的生活负担。

长效机制包括财税方面,此次的个税改革是不是在为构建长效机制努力,并且在为房产税的出台铺路呢?

3、因地因时制宜,保障居民合理利益

在征收房产税之前,房产税的征收细则如何厘定显得格外重要。

(1)征收标的如何选择,是只针对以某年为节点的每年成交的新房?还是将二手房也纳入房产税征收的范围内?

常理来说,城镇居民的住房都应属于房产税收缴的主要标的。但通过观察数据可以发现,当前多数城市(特别是核心城市)在限购、限贷等政策的打压下,商品房成交量已极其惨淡,不仅开发商捉襟见肘,一些购房者也是不堪房贷重负,若政策再持续下去,未来某些城市可能不会再有新房的成交,也可能不会再有商品住宅的概念,如北京将更多的是共有产权房,深圳住房市场将更多是长租公寓主导等等。

核心城市当前已经进入二手房主导的阶段,每年的新房成交总量极其有限,鉴于土地资源的有限性,未来将有越来越多的城市住房市场将由二手房主导,如果仅仅将最新成交的房屋作为房产税征收对象,那么不远的将来,多城市可能鲜有满足征税条件的增量房屋。

而且,当前核心城市重点区域一二手房倒挂现象严重,一二手房之间的投资联动效应明显,部分购房者不断在两个市场之间投资套利。如果房产税的征收仅仅将新房纳入征税的群体内,那么新房的持有成本将更高,可能会进一步推升二手房成交的热度,进而再度拉升二手房价格的上涨。

再者说,核心城市本身房屋就处于供不应求状态,房源的有限意味着资产的稀缺,物以稀为贵。如果仅对销售型住宅征收房产税,那么二手房的套利空间是不是又将加大,即使不将二手房销售,将其委托于租赁机构或是直接用于租赁,仍然存在着巨大的获利可能,这将更进一步扭曲市场正常交易状态。

所以房产税征收对象不能仅仅只选择每年的增量住房作为纳税标的,存量房也应纳入征税对象范围,只是在具体征税的方法上也应有所区别:一房一策,新房新办法,老房老办法。如果新房和二手房都采用统一的方式来征收,那么可能会引致部分房屋所有者的反对,毕竟二手房所有者已经具有很强的流动性,并且房屋所有者已经享受到房屋增值所带来的收益,因此最合理的方式大概率应该是因房施策,新旧有别。

图:核心城市一二手房之间的联动效应

(2)中国的城市间差异如此之大,是各城市一刀切的征收,还是因时因地制宜的调整房产税征收方式,如征收的税率,征收的优惠条件等等?

中国的城市自身基本面存在显著的差异性,各城市的房地产市场也分化明显,因此也不可能采用一刀切的方法对不同城市的房屋征收房产税,包括征税的税率,税率的优惠条件等等。

一方面,普通城市自身的经济发展水平、交通、医疗、教育等配套设施建设较核心城市存在明显的不足,所以普通城市房屋本身的保值增值能力不如核心城市房屋;另一方面,普通城市人口外流严重,当然这不意味着这些城市的新房成交惨淡,反而人口外流较严重的城市新房成交可能更乐观,但是人口外流严重的城市房屋的空置率可能会较高,如果征收的房产税税率较高,可能会迫使房屋所有者将房屋抛售,这样反而不利于人民美好生活的实现和中国城镇化进程的推进。

对于房产税征收方式的选择也要综合权衡各方的利益。不同阶级对不同征税方式具有不同的取向,所谓中产及以上阶级希望按房屋面积套数来征收,而中产阶级以下群体希望按房屋面积来征收。如何权衡各方的利益?可综合考虑面积和房屋套数进行房产税计征,采用分级累进计税方式,获得利益越多者,缴纳的税款越高。对于免征面积的设定也至关重要,而上海、重庆对于免征面积的设定过于宽松,上海市人均住房免征面积为60平米,而截至2017年年末,上海市城镇居民人均住房面积为36.7平米,免征面积约为城镇居民人均住房面积的1.6倍,也就是说大部分的购房者可以免征房产税,同时0.4%、0.6%的征收税率也相对较低。

无论是对征税标的选择、税率的厘定、免税面积的设定,上海和重庆对于房产税的试点政策相对宽松,未来对于房产税的征收力度要相对加大。

表:房产税征收税率设定

注:房产税征收税率设定参考2013年至2017年全国商品房、商品住宅成交均价涨幅。套数顺序以房屋购置时间先后为准,多套房屋购置时间相同的按房屋面积排序,面积小的排序靠前,面积大的排名靠后,免税面积按照房屋套数依次扣除。三四线城市和一二线城市的各方面条件差距甚远,建议三四线城市居民的免征面积高于一二线城市,如三四线城市为40平米,一二线城市为30平米,免税面积的参考2016年全国人均住房面积(国家统计局数据:2016年全国人均面积为40.8平米,其中城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米,农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米)。

1998年,住房改革实现了房屋的交易市场化,在此之前,中国还经历了福利分房阶段,因此我国出现了多类型住房共存的现象。除了商品房以外,居民的住房还有单位分房,房改房,两限房,经济适用房,拆迁补偿房等等,非商品房范畴内的这些房屋又该如何收税?

产权归属模糊的房屋会影响房产的登记和价值评估,根据科斯定理(只要财产权是明确的,并且交易成本为零或者很小,那么,无论在开始时将财产权赋予谁,市场均衡的最终结果都是有效率的,实现资源配置的帕累托最优),产权不清会造成一定的负外部性。

以共有产权房为例,其产权通常是政府和购房者共有,到底该不该对其征税?如果不征,那么可能会进一步加剧共有产权房的争抢力度,届时是否会进一步推高共有产权房的房价?即使价格不涨,等到购房者将所有权都买过来时再交税,那么购房者在其中也存在变相套利的机会。如果征收,怎么征?

对于拆迁安置房又该怎样征税?一些额外获得拆迁安置房的住户可能缺乏收入来源,如果征税的话似乎剥夺了其生活的资本。也不排除一些住户可能会获得多套拆迁房,并且获得拆迁补偿房的居民本身就属于中产阶级及以上,如果不对这种房屋所有者征税,那么肯定会引起部分购房者的不满,所以对于拆迁补偿房也因根据购房者实际情况进行房产税的征收,具体征收方法可参照商品房征收方式。

(3)征收的税基如何确定?是按起初的成交价格计征,还是每年对房产进行估值,仅对房屋增值的部分进行征收?

一些发达国家,包括中国的上海、重庆两市均是根据房屋的市场交易价格为基础计提房产税,通常在交易价格的基础上增加折扣系数,如0.7或0.8。房产税本身就属于资产持有税,资产持有者为资产付费也是理所当然,建议根据房屋当年市场估值征收房产税,若资产升值,则所交税款相应提高,若资产贬值,则所交税款较上年会有所减少。建议选择房屋估值*0.8作为最后征税的税基。

房屋估值是项艰巨的工程,需要专业的房产评估的机构或人员,每年对房屋价值进行评估同样耗时耗力,可选择3年一周期,每3年对房产进行一次重新估值。

(4)房产税的归属,是完全作为地方政府税收,还是作为地方中央共享税?征收的房产税如何利用?

根据前文测算,每年所能征收的房产税总额与土地出让金等相差甚远。因此房产税难以作为补足地方财政缺口的最佳方式,但是可以将房产税收入作为地方税种,收缴完成后可以用于保障房建设等民生工程,也可将其用于社区建设,完善社区配套服务。

当然,当前中国目前区域间、城市间的贫富差距甚大。可将房产税作为中央、地方共享税,由中央提取一定比例,如20%,30%,用于贫困区域的基础设施建设等建设上,提高贫困区域人民生活质量,为人民实现美好生活加持。

无论房产税什么时候出台,其出台具有明显的确定性,目的也是在于维持行业持久稳定的发展秩序,当然需要把握好各种税收、各类政策之间的搭配、协调,以更倾向于发挥长期作用的房产税取代更局限于短期发挥作用的限购限贷等政策组合。最终政府的收入哪里来?以房产税为起点,通过房产税维持房地产行业的正常交易秩序,放开限购,有能力者给予足够的购房空间,有房者自主为资产付费。当然,房产税细则的制定要综合考虑各群体之间的利益关系,房产税不应该成为加剧贫富差距的推手,也不应成为遏制消费的源头,有能力购房者为自己所有资产支付税费,为政府贡献税收收入,在不增加生活成本的前提下,居民能够将可支配收入用于其他消费,推动消费这架马车为GDP做出更大贡献。而在


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